La location nue : les revenus fonciers

En nu, vos loyers sont des revenus fonciers. Deux régimes possibles.

Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %, tant que vos loyers fonciers restent sous 15 000 € par an. Simple, mais rarement optimal dès qu'il y a des travaux.

Le régime réel, lui, permet de déduire vos charges réelles et vos travaux, et d'activer le déficit foncier quand ils dépassent les loyers. C'est le régime de l'ancien à rénover.

La location meublée (LMNP) : les BIC et l'amortissement

En meublé, vos loyers relèvent des BIC. Le micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes pour la location meublée de longue durée.

Mais la vraie force du LMNP est au régime réel : vous amortissez le bien, le mobilier et les travaux. Cet amortissement vient en déduction chaque année, si bien que vos loyers sont souvent très peu, voire pas imposés pendant plusieurs années.

Le changement de 2025 à connaître absolument

Jusqu'à récemment, le LMNP cumulait deux avantages : peu d'impôt à la détention grâce à l'amortissement, et une plus-value allégée à la revente. Ce n'est plus tout à fait vrai.

La loi de finances pour 2025 (article 84) a modifié le calcul : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, une partie de l'avantage obtenu pendant la détention se paie à la sortie. Cela ne condamne pas le LMNP, mais change l'arbitrage : il faut désormais raisonner sur l'ensemble détention + revente.

Comment choisir

Pour de gros travaux et une tranche d'imposition élevée, la location nue au réel avec déficit foncier est souvent la plus efficace.

Pour un objectif de revenus réguliers peu fiscalisés pendant la détention, le LMNP au réel garde tout son intérêt, à condition d'anticiper la revente.

Pour de petits montants et la simplicité, le micro (foncier ou BIC) peut suffire.

Un exemple chiffré

Prenons un studio de 15 m² acheté 37 000 €, avec 5 000 € de travaux, loué 540 € par mois en meublé au régime réel. L'amortissement du bien et des travaux neutralise l'essentiel du résultat imposable les premières années : les loyers tombent, mais l'impôt sur ces loyers reste très faible sur cette période.

Le même studio loué nu aurait généré des revenus fonciers imposables plus tôt, sauf à disposer de travaux à imputer.

En bref

  • Nu = revenus fonciers (micro-foncier 30 % sous 15 000 €, ou réel + déficit foncier).

  • Meublé LMNP = BIC (micro-BIC 50 % sous 77 700 €, ou réel + amortissement).

  • Depuis le 15/02/2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans la plus-value de revente.

  • Le bon régime dépend des travaux, de votre tranche et de votre horizon de revente.

Questions fréquentes

Micro ou réel : comment savoir ? Grossièrement, si vos charges et travaux dépassent l'abattement forfaitaire, le réel est plus avantageux. Un calcul s'impose au cas par cas.

Puis-je passer de la location nue au meublé ? Oui, mais le changement a des conséquences fiscales (notamment sur les amortissements et la plus-value) qu'il faut cadrer avant.

La réforme de 2025 tue-t-elle le LMNP ? Non. Elle supprime un effet d'aubaine à la revente, mais l'avantage à la détention demeure.

Information générale à jour en 2026. Elle ne constitue pas un conseil personnalisé : chaque situation mérite une analyse propre.

Liens utiles : rubriques « revenus fonciers » et « location meublée » de service-public.fr, article 84 de la loi de finances pour 2025 (Légifrance), documentation BOFiP correspondante, impots.gouv.fr.