Les prix, début 2026

Dans le secteur Notre-Dame-du-Mont / Cours Julien, l'appartement se situe autour de 3 500 à 3 700 € le mètre carré en moyenne, selon les principaux baromètres et l'observatoire des notaires. La fourchette est large, de l'ordre de 2 200 à 5 000 €/m² selon l'état, l'étage, l'exposition et la rue. Le 6e dans son ensemble est un cran au-dessus.

Ces chiffres sont indicatifs et évoluent : à vérifier au moment où vous lisez, une visite restant indispensable pour un prix fiable.

Pourquoi ce quartier fonctionne pour un investisseur

La demande locative est portée par les étudiants, les jeunes actifs et la vie de quartier. Les petites surfaces s'y louent vite.

L'ancien y est abondant, souvent à rafraîchir : c'est là que se crée la valeur, par la rénovation et, parfois, par la division d'un grand appartement en deux lots.

Le bon profil de bien

Pour le rendement, visez plutôt les petites surfaces (studio, T2), plus tendues et mieux rentables au mètre carré. L'ancien à rénover offre le meilleur levier, à condition d'anticiper les travaux et la fiscalité qui va avec (LMNP, déficit foncier).

Attention aux points qui font ou défont une opération : l'état de la copropriété, les charges, le DPE et les obligations de travaux. La location des logements classés F sera interdite au 1er janvier 2028 : une passoire s'achète en connaissance de cause, parfois comme opportunité de négociation.

Un rendement réaliste

Sur une petite surface bien achetée et rénovée dans le quartier, un rendement brut de 5 à 8 % est un objectif crédible. Le résultat dépend surtout de deux choses : le prix d'achat négocié et le coût maîtrisé des travaux.

Un exemple concret

Un studio de 15 m² à Notre-Dame-du-Mont, acheté 37 000 € avec 5 000 € de travaux, loué 540 € par mois. Le prix reflète un achat bien négocié, sous le prix affiché du marché : c'est précisément ce que permet un sourcing sérieux et une négociation menée dans votre seul intérêt.

Autre logique, même quartier : un T3 de 53 m² acheté 120 000 €, transformé pour 25 000 € de travaux en deux T2 loués séparément. Ici, la valeur vient de la division, qui suppose de vérifier en amont le règlement de copropriété et les autorisations.

En bref

  • Notre-Dame-du-Mont / Cours Julien : appartement autour de 3 500 à 3 700 €/m² début 2026, fourchette large.

  • Demande locative forte, petites surfaces recherchées.

  • Le rendement se joue sur le prix négocié et le coût des travaux.

  • Vigilance copropriété, DPE et division : c'est là que l'accompagnement juridique se rentabilise.

Questions fréquentes

Le 6e est-il trop cher pour investir ? Non, à condition de cibler les petites surfaces et l'ancien à rénover, et de bien négocier. Le prix affiché n'est pas le prix payé.

Quel type de bien pour du rendement ? Studios et T2, voire un grand appartement à diviser. Les surfaces familiales rapportent moins au mètre carré.

Peut-on encore négocier dans ce quartier ? Oui. La fourchette de prix y est large, ce qui laisse de la marge sur les biens à travaux ou mal présentés.

La division est-elle toujours possible ? Pas partout : elle dépend du règlement de copropriété, de l'urbanisme et de la configuration. Cela se vérifie avant l'offre, pas après.

Prix indicatifs à jour début 2026, sources : observatoire des notaires et principaux baromètres en ligne. Information générale, ne constituant pas un conseil personnalisé ni une garantie de rendement. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.

Liens utiles : chiffres des notaires de France (immobilier.notaires.fr), données INSEE sur le 6e arrondissement, ADIL des Bouches-du-Rhône pour l'information logement.