Le mécanisme, en une phrase

Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers en location nue au régime réel, la perte qui en résulte s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus, lui, se reporte pendant dix ans sur vos seuls revenus fonciers. Le fondement est l'article 156 du Code général des impôts, précisé par la doctrine BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20).

Concrètement, une année de gros travaux peut effacer une part de votre impôt sur le revenu, pas seulement de vos loyers.

Trois conditions à ne pas manquer

Le déficit foncier est réservé à la location nue, au régime réel (déclaration 2044). Il ne concerne ni le meublé (LMNP), ni le micro-foncier.

Seuls certains travaux comptent : entretien, réparation, amélioration. La construction et l'agrandissement sont exclus.

Enfin, vous vous engagez à louer le bien pendant trois ans après la dernière imputation. Revendre trop vite fait perdre l'avantage.

Le bonus « passoire thermique » : 21 400 € au lieu de 10 700 €

Pour la part des travaux de rénovation énergétique qui fait sortir un logement du statut de passoire (classe E, F ou G ramenée à D au minimum), le plafond d'imputation est doublé, à 21 400 € par an. Ce dispositif, prorogé par la loi de finances pour 2026, s'applique aux dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Les autres charges restent, elles, plafonnées à 10 700 €.

À Marseille, où l'ancien de centre-ville compte beaucoup de passoires, c'est une fenêtre à connaître, d'autant que la location des logements classés F sera interdite au 1er janvier 2028.

Un exemple chiffré

Prenons un T3 ancien du centre de Marseille, loué nu, sur lequel vous engagez 15 000 € de travaux d'amélioration une année donnée. Ces 15 000 € viennent en déduction, d'abord de vos loyers, puis de votre revenu global dans la limite de 10 700 €.

Pour un foyer imposé à 41 %, ces 10 700 € imputés représentent de l'ordre de 4 400 € d'impôt en moins la même année, le reliquat étant reporté sur vos revenus fonciers des années suivantes. L'économie réelle dépend de votre tranche : plus elle est haute, plus le levier est fort.

En bref

  • Location nue au réel uniquement ; le meublé en est exclu.

  • Plafond de 10 700 € par an sur le revenu global, porté à 21 400 € pour la rénovation énergétique d'une passoire (jusqu'au 31/12/2027).

  • Surplus reportable dix ans sur les revenus fonciers.

  • Engagement de location de trois ans après la dernière imputation.

Questions fréquentes

Le déficit foncier marche-t-il en LMNP ? Non. Le meublé relève des BIC, avec sa propre logique (amortissement). Le déficit foncier est propre à la location nue.

Combien de temps puis-je reporter le surplus ? Dix ans, mais uniquement sur vos revenus fonciers, pas sur votre revenu global.

Est-ce plafonné comme les autres niches fiscales ? Non. Le déficit foncier échappe au plafonnement global des niches de 10 000 €.

Et si je détiens via une SCI ? Une SCI à l'impôt sur le revenu y donne droit ; une SCI à l'impôt sur les sociétés en est exclue.

Information générale à jour en 2026. Elle ne constitue pas un conseil personnalisé : chaque situation mérite une analyse propre.

Liens utiles : article 156 du CGI (Légifrance), BOI-RFPI-BASE-30-20 (BOFiP), rubrique déficit foncier de service-public.fr, formulaire 2044 sur impots.gouv.fr.